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This article analyzes the current divergence between new and second-hand housing markets in light of the Politburo meeting's call to 'stabilize the real estate market,' and outlines policy pathways for expanding quality housing supply through urban renewal, inventory revitalization, and meeting刚需 demand. 
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原创 21社论 2026-08-06 07:40 广东
近日召开的中央政治局会议提出，稳定房地产市场。与此同时，会议提出及时谋划出台务实管用的增量政策，加大逆周期调节力度，加力扩大内需、优化供给，切实保障和改善民生，加快财政支出和债券资金使用进度，扎实推进“六张网”规划建设，加大重点群体就业支持力度等。这些政策部署尽管与房地产没有直接关系，但其着力于推进城市更新，盘活存量并修复房屋使用价值，夯实收入和就业等房地产发展的基本面。
上半年，新建商品房市场继续调整。其中，房屋新开工面积为同比下降23.4%，新房销售面积同比下降11.6%。当然，这种下滑是落实“严控增量”、促进市场供求尽快实现再平衡的要求，也是房企“以销定产”，自发去库存、去产能，不再追求规模扩展，聚焦市场需求的“好房子”等经营战略调整的必然结果。
如果将新建商品房和二手房交易加总，市场整体交易规模趋稳的态势很清晰。根据网签数据，上半年全国新房和二手房合计交易面积8.3亿平方米，同比微跌0.8%，市场整体交易规模趋稳。
7—8月份是商品房的传统交易淡季，由于气候因素，加上开发商冲刺上半年业绩，部分高品质新盘提前推售，业绩提前纳统，使得7月供需两端均出现下滑。同时，二手房市场继续呈现良好的上行态势。7月全国重点20城二手房成交面积环比基本持平，同比仍增长12.2%；1—7月20城二手房累计成交面积约1.11亿平方米，同比增长7.0%，累计同比增速扩大0.4个百分点。
中央政治局会议指出，要高度重视经济运行中的困难挑战，坚定信心，迎难而上。当前形势面临的挑战之一，就是新旧动能转换出现的分化现象。房地产产业链条长、带动性强，一头连着投资、一头连着消费，可谓传统动能的稳定器。7月商品房市场供需下滑有季节性、抢收业绩等因素，但需重视行业内生动能的修复。当前，商品房市场“新房冷、二手房热”“小众化的豪宅热、大众化的普宅冷”就是内生动能不足的体现。
上半年，二手房在新房和二手房交易总量中占比50.4%，重点30城二手房交易占比达68%。但是，全国超过35%的二手房楼龄超过20年，采光通风、户型设计、社区服务等存在短板，居民改善住房的愿望强烈，但受收入、就业预期等影响，改善的愿望难以实现，这是内生动能不足的内在原因。
这也是中央政治局会议提出“稳定房地产市场”的基本逻辑。同时，会议还提出，要有效扩大国内需求，适应不同群体消费需求扩大优质供给。对于房地产来说，一方面要抓住下半年财政资金使用进度提速的机会，积极谋划老旧小区、危旧房、城中村等项目储备、推进改造计划，支持居民修缮居所、社区的同时，盘活更新城市低效空间，稳定和创造行业投资的新潜力。
另一方面，针对老城区居民置换住房的愿望，用足土地功能调整的红利，加快推进存量低效用地盘活、整合，完善片区路网、服务配套，规划生产、生活、生态区块，提升片区居住品质和对片区的价值预期，提高片区二手房流通效率，激发换房意愿。对于小众化的豪宅需求，要控制供地节奏和规模，注重片区成熟度培育和项目个性化设计，引领高品质居住潮流，使其成为新兴行业人群青睐的聚居区，并通过辐射效应、路网拉通带动更大范围的片区开发。
对于广大的年轻人、新市民等刚需群体，一方面要落实常住地提供公共服务的政策，让这部分群体享受包括公租房、失业救助申请在内的公共服务，稳定其长期的确定性预期；另一方面，积极盘活利用各类存量物业和地块，为文旅文创、学生宿舍等新需求提供新空间，为“新技术+”落到更多实体场景和业态创造空间，并借此带动就业和消费。
同时，对这类群体的住房供给，要重在满足基本配套需求，降低社区生活成本，提升居住的便利性。因此，新一轮城市更新、存量物业盘活要着力于满足年轻人、新市民密集居住片区在交通出行、保租房供给、物业综合服务等方面的需求。最后，要强化落实城乡居民增收和就业优先政策，加快修复居民资产负债表，带动“由租转买、由小换大”的信心，夯实商品房需求的基础和后劲。 SFC
出品丨21财经客户端 21世纪经济报道
编辑丨张嘉钰 21君荐读 
Key Quotes
> The real estate industry has a long chain and strong spillover effects, linking investment on one end and consumption on the other—it is truly a stabilizer for traditional growth drivers.
> Over 35% of second-hand homes nationwide are more than 20 years old, with shortcomings in lighting, ventilation, layout design, and community services. Residents have a strong desire to upgrade their housing, but constrained by income and employment expectations, these aspirations remain unrealized—this is the underlying cause of insufficient internal momentum.
Tags
Real Estate
Macroeconomics
Policy Analysis
Urban Renewal
Inventory Revitalization
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